您所在的位置:

首页> 房产 >
天天热点评!2022IF·商业年会 \| 长租公寓如何与城市的共生、共融

时间:2022-09-28 21:36:32    来源:经济观察网

记者陈月芹市场转型在先,政策护航在后,住房租赁行业也迎来了新的发展机遇。增加住房供应,实施供给侧结构性改革的同时,高品质租赁市场也展现出其强大的吸引力。伴随着住房租赁行业的迭代升级,多层次住房消费格局被“召唤”。

9月26日,由经济观察报举办的第十二届(2022)IF.商业年会启幕。在商业年会现场,如何实现住房租赁市场的平稳向好发展,长租公寓如何与城市的共生、共融,满足Z时代等不同层次住户的需求,百瑞纪副总裁刘海文和睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬作了分享和交流。


(资料图片仅供参考)

以下为主题对话实录:

租赁新风口

问:房企半年报公布之后,大家又开始关注一个热词,叫租赁社区,让我们对长租公寓有了越来越多的关注。政策支持推动下,长租行业会有哪些新的机遇、新的挑战?

刘海文:长租公寓是2019年之前的称呼;2020年之后,我们把它称之为租赁住房;2021年开始,我们叫得最多的是保障性租赁住房,其实都是租房。长租行业并不是一个新鲜的风口,而是一个长期的生意。在过去,我们看到出的政策非常多,但凡是政策出得多的,可能背后问题也比较多。从2021年开始,不管是中央到地方政府到各个部门的规范性文件,配套措施也是越来越多。总体来讲,保障性租赁住房也好,长租公寓也好,它是一个可持续、长久思考和经营的事情。

郝炬:长租公寓是大家一直看好的市场,也是国外近几年不动产投资领域的一个热点。在中国,随着社会的发展,也有几个推动力:一是人口流动性加剧,在一二线城市尤为明显;二是购房门槛增加,新市民和年轻人在买第一套房前还是要租房,需求很大;三是从2018年以后,国家和各地相关政府对于长租政策一直给予长足支持;四是从去年开始,我们看到金融方面大力推动虽然现在还有很多实际问题,对于长租房而言,达到预期收益还是有难度的,但目前开了一个好头。

Z世代的租住新需求

问:长租公寓如何迎接Z世代的到来?我们应该做什么调整?

刘海文:我们的客户当中,有28%是95后,有14%是00后,也就是Z世代占据了42%,我相信这个比例还会增加。关于如何跟Z世代客户沟通,我认为主要是产品、服务。

产品方面,我们做这么多年也发现,80后、90后、95后确实不一样,现在可能喜欢更有个性、更跳跃的风格,每个时代不一样;服务也是,长租公寓,不管是中小型的公寓还是大型租赁社区,可能都把社区活动作为长租公寓跟出租屋

差别的地方,但现在如果还仅仅停留在社区活动是不够的。

我们能做什么?分别有大众共鸣和小众共鸣。什么叫大众共鸣?就是你的产品、服务能够多一些标准化和模块化,而差异化程度更少一些,就容易形成大众共鸣。在软装、配饰、色彩和活动包括线上线下(300959)的服务,可以做个性化、差异化,这就容易形成N个小众共鸣。

当然,还有一个前提,就是我们要低成本去做这个事情,这是最重要的。

我们今天聊Z世代,95后是27岁了,再过5年,他们大部分也都成家了,有一部分人可能自己购买了房子,但一部分人还会租房子住。明显可以看到,我们原来单一的产品不符合新需求了。这是为什么现在有多产品的集合以及大型租赁社区,就是做全产品,适合全龄化的客户。

郝炬:我们接触到很多年轻人,跟他们交流发现,他们会有一些很矛盾和很有意思的地方,比如我发现很多90后、00后是社恐,不太爱跟人打交道,但又希望得到别人的认同,不太愿意参加活动,但又喜欢跟他兴趣爱好一致的人打交道。

Z世代、90后、00后是互联网的原住民,他们对数字化的要求远高于70后、80后,他希望服务更加智能。在长租公寓里,在做的过程当中要两个平衡:一,要把客户的需求精准捕捉提供相应的服务,这非常难,可以增加一些可选择的主题房,比如进去之后增加一面墙就可以做主播,还有宠物、健康达人的新需求;二,年轻人寻求个性化,在提供个性化服务过程中产生溢价的同时,寻求成本降低,这需要长租公寓研究出重要的几个能力:低成本进行设计,做出高调性的产品能力;标准化的服务能力,以及数字化、智能化应用。

Z世代对于智能化服务要求越来越高,他需要一个APP,从选房开始、订房、办理入住、办卡、缴费、报修,所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大,并以此为核心因为行业也在变,投资方、建设开发方和资产所有方,加上长租公寓的运营方,形成了多方协同合作的格局。

保租房REITs带来新机遇

杜斌:8月底,有三只保障性租赁住房的REITs在沪深两地同时上市。有了公募REITs之后,这个行业来说会有哪些变化和新机会?

刘海文:公募REITs上市可以说是众望所归,也是千呼万唤始出来。租赁住房的投资特性决定了它需要的钱一定是大钱,还不能是小钱,小钱可能就是二房东或者小业主做的,但现在长租公寓都是大中型项目,所以需要的是大钱;第二,长租公寓需要的是长钱,不能说进去三年、两年、一年就退出来,而需要长周期;第三,它需要投资回报率较稳定,同时它又能够接受回报率比较低,这种钱有没有?可以说有,也可以说没有。在社会范畴内,个体或者中小企业的范畴内,没有这种钱,因为大部分个体对长租行业不了解,对这个资产不了解,他希望更高的回报,可能能够承受一定的投资波动。

那在哪里有?实际上金融资本里有这样的钱。我们现在其实处于金融资本过剩的阶段,银行里很多钱是找不到贷款渠道,这些钱从哪里来?就是无数中小投资人或者个体,没有好的投资渠道,没有好的理财产品,所以放到银行更安全了。

实际上,保租房就是一个非常好的金融资产池。公募REITs的推出,我觉得从一定程度上解决了两个问题,我们说一个资产有没有价值主要取决于两个要素:一是它的定价逻辑或者定价机制清不清晰,会不会被认可;二是有没有交易的便利性和流通性。这两个具备了,我觉得这个资产或者投资就非常好。

公募REITs就是解决这个问题,它让我们对这个资产的价值具有一定的评估标准和方法,很清晰,并具备了交易的便利性和流通性,以后也许面向个人投资者。

当然,有没有遗憾或者有没有我们需要更努力的地方?当然有,我认为如何让保障性租赁住房,未来成为更多普通大众或者普通机构可投资的资产池,这很重要。

郝炬:我之前看有关研究机构研究REITs的投资商和运营商最大的痛点,前三个是资产价格太高、合适的资产获取难度大、难以获取匹配的长期基金。这是我们做长租公寓的共同难题,至少现在,REITs提供了长期基金的有效来源。当然,这如何能够落到行业里面,我们还需要具体看。

为什么这么说?如果我们细分长租市场领域,分散租、长租都有;集中式里有三类:租赁、轻资产合资运营和建造运营。早期市场化体验主要是第一类,有部分是第二类,现在这个政策支持更多的是后者,以资产为主的。所以,未来对于重资产投入会加大,因为现在正由轻转重,形成了轻重并举的模式。

反过来,由于大部分租赁性住房的土地政策和相关政策支持,是从2018年之后才开始,很多是2019年、2020年、2021年陆续出让了专用的土地,还有一些是用集体用地,这几年陆陆续续释放出来,从入市到开始营业到运营成熟,收益达到REITs的标准,我想还是有难度的,这依然需要重点考虑。

中国房地产市场或者存量市场,包括长租公寓市场都一样,以前都是一起干,我投钱,我来运作,现在资本市场推动,实际上这两年已经越来越明确,之前大部分是用现金流发一个类REITs产品或者是抵押贷款的产品,现在这个行业已经形成了长租公寓资产,我建好了,专门请运营商来运营,运营资产到位之后,中间投资商、资本方还会介入,发行REITs之后有可能是机构投资商或者是个人投资者。我想这个圈才真正形成了,让专业的人做专业的事,这才是更合理的生态。

最后,REITs类产品对整个房地产行业、长租领域而言,我觉得是很重要的政策导向,就是长租公寓成为了中央政府和地方政府需要重点解决的问题,后者会大力支持,但同时我们也有一个预见,就是这个市场主要还是集中在一线城市和核心二线城市,长租企业之前的难日子可能还会延续一段时间,但未来在政策和金融推动之下,一定会迎来新的春天。

上一篇:

下一篇:

X 关闭

X 关闭